Риэлтор, брокер, агент или поверенный. Консультантам по недвижимости в России грозит административная ответственность

17.01.2021
18:11
Мнения

За последние полтора десятка лет объем совершенных сделок с недвижимостью резко увеличивается, в том числе и при оказании риэлторских структур. Если рассматривать 3 квартал 2019 года, то количество заключенных договоров по приобретению недвижимости в 2020 году в России может обозначить цифру в 9 миллиардов долларов. Логичны и масштабы распространения организаций по оказанию риэлторских услуг. Однако не все участники рынка понимают, за что могут одних привлечь к административной ответственности, а других в будущем лишить собственности в России.

Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте России.

На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространённым видом деятельности в России, где можно выделить два основных типа риэлторских фирм: первая – «чистая риэлторская фирма», т.е. фирма, которая занимается только посредничеством на рынке недвижимости (это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мены, найма; второй вид – «нечистая риэлторская фирма», т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости.

Сравнение риэлторских услуг в России и в развитых зарубежных странах позволяет выделить многообразное содержание деятельности. Если за рубежом риэлтор – это, агент по недвижимости, который для своего клиента преимущественно выполняет посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (оказание услуги по купле-продаже, дистрибьюторский договор и др.). В нашей стране такое «полное» содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных городах – Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др.

В большинстве субъектов федерации профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по подысканию необходимого объекта недвижимости либо права на него, сопровождение договора купли-продажи; приватизация жилого помещения для клиента.

Одним словом, риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.п.

Несмотря на определённую простоту, реальность оказываемых риэлторами услуг в России выражается рядом проблем.

Во-первых, вне зависимости от широкого использования на практике понятия «риэлторская услуга», в российском законодательстве её нормативно-правовое закрепление отсутствует. Данного понятия нет и в локальных нормативных актах риэлторских профессиональных объединений. Стоит выделить обширный диапазон мнений в работах учёных, рассматривающих вопрос содержания риэлторской услуги, принципах и порядках её оказания. Практикующие специалисты и учёные, в том числе и участники профессиональных объединений риэлторов считают, что нужно включить в понятие «риэлторская деятельность» довольно обширный перечень различных видов услуг.

Такие предложения поддерживаются не всеми субъектами рынка недвижимости, что и вызывает противоречивость и многообразие договорных конструкций, которыми в свою очередь пользуются различные субъекты рынка риэлторских услуг в своей трудовой деятельности. Кроме этого, имеющие разногласия выступили основанием для отклонения проекта федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации».

Во-вторых, такая форма организации как саморегулирование, дающая возможность осуществлять правовое регулирование предпринимательской деятельности, хоть и закреплена законодательно, но все же не имеет легального публично-правового закрепления в сфере оказания риэлторских услуг.

В-третьих, проблемы публичного правового регулирования, присутствующие на рынке риэлторских услуг становятся причиной новых проблем и в правоприменительной деятельности судов. Отсутствие в сфере риэлторских услуг нормативно-правового регулирования приводит к тому, что судам сложно отличить риэлторскую деятельность от других видов услуг, оказываемых на рынке недвижимости, что является причиной противоречивых и неоднозначных судебных решений.

В настоящее время договоры, заключаемые между риэлтером (агентством недвижимости) и заказчиком, могут иметь различные наименования: договор об оказании информационных услуг, договор об оказании информационно-посреднических услуг, агентское соглашение, договор поручения, эксклюзивный договор о продаже и пр.

В случае спора относительно природы договора, заключённого между гражданином и агентством недвижимости, суд принимает во внимание не столько наименование договора, сколько характер обязанностей, возложенных на риэлтера указанным договором.

Если договор предусматривает совершение риэлтером юридических действий от имени клиента или от собственного имени (но в интересах клиента), то имеются основания для его квалификации по одной из посреднических моделей (поручение, комиссия, агентирование).

Если обязанности риэлтера ограничиваются совершением фактических действий – поиском объекта недвижимости, проведением переговоров с собственником объекта относительно условий будущей сделки, консультированием клиента по вопросам оформления и регистрации сделки с недвижимостью – к спорному договору применяются положения гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг.

В судебной практике преобладает позиция об отнесении договоров граждан с агентствами недвижимости к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).

Указанное обстоятельство не позволяет отнести риэлторов к субъектам гражданского общества, которые на профессиональной основе обеспечивают законный оборот недвижимости и прав на неё, а саму риэлторскую деятельность относят к определённому виду предпринимательской деятельности, осуществляемой в форме услуги.

Основной объём оказываемых услуг приходится на физических лиц – главных участников. Высокая значимость риэлторских услуг в социально-экономической сфере предполагает осуществление дополнительных исследований для оптимизации риэлторской деятельности в части гражданско-правового регулирования, поиск новых принципов и научно-обоснованных методов в её регулировании с целью увеличения эффективности и повышения качества оказываемых риэлторами услуг.

На рынке очень часто риэлтора называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия.

Брокерская деятельность по недвижимости – деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнёров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера.

Брокер по недвижимости – физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости – деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости – физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключённого с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счёт доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом, в последнем случае, деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Обращение к судебной практике показывает, что безосновательное использование в названии договора терминов, характерных для договора поручения, комиссии или агентирования («поверенный», «агент», «брокер» и т.д.), может рассматриваться как введение в заблуждение потребителей о свойствах оказываемых риэлтером услуг и стать основанием для привлечения риэлтора к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ («Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации об услуге»).

Далее, обращаясь к судебной практике, стоит отметить, что в современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности.

Другими словами, приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий рискует потерять собственность в «ближайшем будущем» При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесённого ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом.

Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.

В этой связи не совсем понятно публично-правовое обеспечение участия риэлтора в сделках, если их участие не гарантирует чистоту сделок. Поэтому предлагается скорректировать определение содержащееся в ст. 2 проекта закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» следующей редакцией: «Риэлтерская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по обеспечению законности оборота недвижимости и права на неё, путём оказания за вознаграждение для других лиц услуг, связанных с сопровождением и совершением операций с объектами недвижимости и правами на них в соответствии с действующим законодательством.

В качестве гарантий в обеспечении законного оборота недвижимости при оказании риэлторских предлагается определить:

1) обязанность государственных органов предоставлять необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на неё, особенностях её использования и распоряжения, информацию о юридических и физических лицах – сторонах в сделке в соответствии с правилами предоставления такой информации;

2) страхование профессиональной ответственности деятельности риэлторов, правила которых должны закрепляться положениями, соответствующих федеральных законов.

Комментарий выражает личное мнение автора. Оно может не совпадать с мнением русской редакции и The Bulgar Times в целом.